리츠 알고 투자하기_뜻, 장점, 단점, 투자 방법

 

 

부동산의 관심이 있으나 시드머니가 부족한 사람들이 부동산에 투자할 수 있는 방법이 있습니다. 바로 "리츠"라는 수단을 통해서 투자를 할 수 있습니다. 이번 포스팅을 통해 리츠에 대해 알아보고자 하오니 관심이 있으신 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

리츠 뜻

리츠란 무엇일까여? 

부동산투자회사법 제2조제1호에 따라 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자·운영하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산 간접투자기구인 주식회사라고 정의합니다. 이것을 좀 더 풀어 쓰자면 다음과 같습니다. 상장된 상업용 부동산( 주로 도심 중심지에 있는 빌딩을 지칭 합니다. ) 을 보유하고 있는 회사가 주식시장에 상장되어 주식처럼 거래되고 있는 형태를 말합니다. 자산운용사나 부동산운영회사가 빌딩을 소유하고 임대료를 받으려는 목적으로 만들어진 회사라고도 합니다.

 

 

리츠 장점

1. 수익률

 

여러자산 대비하여 괜찮은 장기투자수익률을 자랑합니다. 미국에 투자할 시 초보투자자라면 미국의 인덱스펀드를 추천합니다. 하지만 이러한 인덱스펀드와 비슷하게 수익률을 자랑하면서 일정한 현금흐름을 유지하는 자산군을 찾아보기가 힘듭니다. 자산군을 보유하면서 현금흐름을 가질 수 있다면 경제적인 자유를 달성하기가 훨씬더 수월해집니다. 투자규모는 크지만 매달 일정한 현금흐름을 보유하지 못한다면 계속해서 일정한 일을 해야함이 됩니다. 주식의 경우가 그러한 경우 입니다. 하지만 리츠는 자산군의 매매차익도 누리면서 일정한 배당소득을 얻을 수 있기에 원금은 인플레이션을 따라서 유지되며 소유자가 일하지 않아도 보유할 수 있는 현금흐름의 장점이 있어 경제적인 자유에 한층 더 다가갈 수 있습니다.

 

자산군	연수익률
현금	2.94
미국주식	9.75
미국리츠	11.24
미국 국채	7.52
이머징 주식	17.59

(1991년 ~2018년까지 수익률이며 최근에는 미국의 대형주 주식이 수익률이 더 좋아지고 있습니다. 배당 포함 수익률임에 참고 부탁드립니다. )

 

2.높은 배당률과 원금 안정성

 

리츠는 위에 언급한 거처럼 일정한 현금흐름을 유지할 수 있으며 이러한 현금흐름이 투자한 원금대비 높은 배당률을 자랑합니다. 리츠의 배당률은 4~7%정도로 일반 배당주식보다 1.5 ~ 2배 정도 높은 편입니다. 이러한 배당을 만들어 낼 수 있는 것이 리츠의 제도에서 부터 시작합니다. 리츠는 법적으로 90%이상을 배당을 해야합니다. 또한 이러한 배당의 요소에는 임대료라는 안정적인 현금흐름을 바탕으로 지불 할 수 있기에 사업의 경기를 타는 주식보다 안정적일 수 있습니다. 

 

3. 인플레이션 방어

 

지난 몇 차례 금융위기 속에서 돈풀기가 계속되면서 저축한 돈이 순식간에 값어치가 내려가는 경우가 많았습니다. 최근 사례에는 코로나사태로 인해서 돈풀기가 되면서 정작 집을 가지고 있지 않은 사람의 경우 돈의 값어치가 내려가 집을 소유하냐 안하냐의 차이로 많은 사람들이 허탈감에 빠진 적이 있습니다. 이러한 순간을 대비해 리츠에 투자를 한다면 이러한 인플레이션을 방어할 수 있습니다. 그 이유는 리츠의 주된 자산이 부동산이기 때문입니다. 돈을 많이 생산해 돈의 값어치가 공급과 수요의 법칙으로 가격이 떨어진다면 현물의 값어치가 올라갑니다. 돈이 그만큼 구하기 쉽다는 이야기입니다. 이러한 시기에 리츠라는 부동산자산을 가지고 있다면 소유하고 있는 돈의 값어치는 인플레이션과 연동되어 소유하고 있는 돈의 가치를 보존할 수 있습니다.

 

4. 부동산 전문가의 운용 및 유동성, 우량한 임차인

 

초보투자자가 상가를 매입해 매월 월세를 받기란 엄청나게 어렵습니다. 부린이는 꿈도 못꾸는 상황입니다. 책에서 본거처럼 하면 되지 않을까?라고 생각할 수 있습니다. 하지만 임차인도 바보는 아닙니다. 자신이 지불하는 돈만큼 값어치를 받고 싶어 합니다. 또한 임차인이 말을 듣지 않아 임대료를 내지 않으면 그만입니다. 사회는 임차인의 편이지 집주인의 편이 아니여서 어디가서 말도 못하는 상황이 벌어지기 일수입니다.

이러한 것을 대신 처리해주는 곳이 부동산리츠의 편입된 인력들입니다. 이러한 인력들은 관련된 공부도 많이하며 장기적인 성과에 연동해서 성과금을 받기에 월급을 받기 위해서 성과를 내야만 합니다. 이러한 사람들이 부린이보다는 더 잘하는게 상식이 아닐까 생각합니다. 또한 리츠도 주식이기에 투자자 입장에서 손해보는 장사는 하고 싶지 않을 것입니다. 리츠 소개 프로필을 보아도 우량한 임차인이라고 모두들 소개합니다. 보통의 경우 대기업회사들이 많이 임차를 하기에 검증되지 않은 사람을 임차인으로 들이지 않아도 됩니다.

또한 부동산의 가장 큰 단점인 환급성을 쉽게 해결할 수 있습니다. 건물을 소유하여 매매 및 매도를 하는 과정이 생각보다 쉽지 않습니다. 또한 엄청난 규모의 돈이 필요하기에 이러한 돈을 가지고 매매를 할 수 있는 사람들이 그렇게 많을까여? 생각보다 매수자를 구하기는 어렵습니다. 이러한 환급성을 주식시장의 매수와 매도로 간편하게 할 수 있다면 큰 돈이 필요할 때 빠르게 돈을 마련할 수 있습니다.

 

리츠 단점

1. 변동성과 심리

 

리츠는 기본이 부동산입니다. 하지만 주식시장에 상장된 다는 것은 주식과 비슷한 변동성을 가진다는 의미이기도 합니다. 실물 부동산의 경우 생활이 바빠 잃어버리기도 일수이며 실거래가를 제대로 파악하기 위해서 발품과 손품을 많이 팔아야 되는데 리츠의 경우에는 주식시장의 시세만 확인하면 금방 확인할 수 있기에 사람들의 심리 조절이 어려울 수 있습니다. 이러한 점에서 마이너스 요인이 발생합니다. 부동산의 단점인 환급성때문에 쉽게 매수매도를 하기가 어려운 것이 하락장에서는 큰 장점이 될 수도 있습니다. 주식의 경우에는 본전심리 때문에 소유한 자산을 팔아버리는 인간심리가 발동되기 때문입니다.

 

2. 레버리지

 

부동산의 경우 건물을 담보로 대출을 일으킬 수 있습니다. 대출은 투자 수익률을 극대화 하는 하나의 방법입니다. 투자수익률은 원금 * 수익률 입니다. 수익률이 작더라도 원금의 크기가 크다면 엄청난 수익금을 달성할 수 있습니다. 실물 부동산의 경우 은행의 대출을 이용하여 원금의 크기를 키울 수 있습니다. 수익률이 작더라도 레버리지를 이용하여 원금의 크기를 10배이상 키운다면 원금의 2배의 수익금보다 클 수가 있습니다. 예를 들어 1억의 2배면 2억이지만 1억을 레버리지와 함께 20억을 만들어 수익률 30%를 달성하면 6억입니다. 그만큼 투자에서는 투자크기가 중요합니다. 리츠의 경우 변동성이 커서 담보평가액이 급격하게 낮아져 반대매매가 발생할 수 있으며 주식이라는 특성상 레버리지를 사용하기가 부정적인 측면이 있습니다. 

 

투자방법

리츠라는 상품군에 투자를 할려면 개별주식투자와 ETF투자, 펀드투자가 있습니다. 개별주식의 투자하는 경우 집중적인 공부와 정확한 시점을 잘 공부하여 투자를 해야하며 이러한 특성에 대해서 잘 알지 못하는 투자자의 경우 ETF와 펀드투자를 통해 적은 금액으로도 분산투자하여 시간대비 수익률을 올릴 수 있습니다. 한국의 대표적인 리츠의 경우 롯데리츠, SK리츠, 삼성FN리츠, KB스타리츠, 제이알글로벌리츠, 한화리츠, 미래에셋글로벌리츠, 코람코리츠 등이 있습니다. 또한 미국의 경우 아메리칸타워, 리얼티인컴, 디지털리얼티, 프로로직스 등 다양한 리츠가 있으며 전세계의 일본, 싱가폴, 유럽, 호주 리츠 등이 있습니다.